Zum sechsten Mal hat das Marktforschungs- und Beratungsunternehmen Bulwiengesa mit Unterstützung der Beiten Burkhardt Rechtsanwaltsgesellschaft die Renditepotenziale der deutschen Immobilienmärkte analysiert. Nach einem ersten Preview-Webinar im Februar wurden nun die Ergebnisse der am 21. April 2021 erschienenen „Fünf-Prozent-Studie 2020/21“ unter anderem für die Segmente Hotel, Logistik und kleine Büromärkte vorgestellt.
Gute Investments im Hotelbereich würden sich vor allem durch einen langen Pachtvertrag mit einem liquiden Betreiber definieren. Hier trenne sich derzeit die Spreu vom Weizen: Während kleinere Akteure mit geringem finanziellen Rückhalt um die Existenz kämpfen oder bereits aufgeben mussten, sind größere Ketten auf Expansionskurs. Insbesondere Hotels mit großen Veranstaltungskapazitäten oder Flughafenhotels könnten die Verlierer der Krise sein. Für den Investor bedeute dies, dass die Pachtausfallrisiken zunehmen und dass solvente Pächter bei Vertragsverlängerungen in einer sehr guten Verhandlungsposition stehen und Pachtreduzierungen erwarten. Entsprechend der stark vergrößerten Risiko-Bandbreite haben sich auch die Renditespannen geweitet.
Für Top-Hotels werden weiterhin sehr geringe Anfangsrenditen von unter vier Prozent gezahlt. Die Risiken von Pachtreduzierungen oder sogar Pachtausfällen während der in der Studie angenommenen Haltedauer von zehn Jahren nehmen jedoch zu – dies drückt auf die interne Verzinsung. Die erzielbare IRRs sind noch einmal im Vergleich zur Vorstudie (Stand 30. Juni 2019) auf ein Niveau von rund drei Prozent gesunken.
Sven Carstensen, Vorstand bei Bulwiengesa: „Investoren werden sich intensiver mit Konzept und Betreiber auseinandersetzen als bisher und auch Drittverwendungsoptionen im Ankauf stärker berücksichtigen.“
Das Logistiksegment gilt laut Studie als Gewinner in der Pandemie, zumal strukturelle Veränderungen im Handel und die wachsende Bedeutung des E-Commerce den Sektor nachhaltig stärken. Die Nachfrage nach Logistik- und Lagerflächen nimmt permanent zu. Sie trifft auf ein begrenztes Angebot, wobei die regionalen Schwerpunkte der Logistikflächenentwicklungen nach wie vor in den etablierten Logistikregionen liegen. Investments in Logistikimmobilien werden als nachhaltig attraktiv und – in den meisten Logistikregionen – als stabil wahrgenommen: Daher ist die Renditespanne mit 3,2 bis 4,4 Prozent recht gering und im Vergleich zum Vorjahr stabil geblieben.
Unternehmensimmobilien bieten weiterhin überdurchschnittliche Renditen – trotz deutlicher Rückgänge in den vergangenen sechs Jahren liegen die Verzinsungsmöglichkeiten bei Gewerbeparks weiterhin bei fünf Prozent im Basiswert. Carstensen: „Gerade Gewerbeparks profitieren von den Angebotsengpässen im Bürobereich. Die Mieten sind in den vergangenen Jahren konstant gewachsen. Sie sind eine managementintensive und renditeträchtige Alternative im Core-Bereich.“
Im vergangenen Jahr sei es selbst für professionelle Investoren in den meisten Assetklassen noch einmal anspruchsvoller geworden, sichere Renditen zu erzielen, selbst bei traditionell häufig gehandelten, stabilen Assetklassen wie Büroimmobilien. Carstensen: „Derzeit suchen Investoren intensiv nach Immobilien mit einem gesicherten Risikoprofil wie langen Mietverträgen mit bonitätsstarken Mietern. Bei den Spitzenrenditen erwarten wir somit in den kommenden Jahren nur eine leichte Bewegung.“
Mit erkennbaren Preisabschlägen sei eher bei opportunistischen Investments zu rechnen, also bei Immobilien, die aufgrund ihrer Lage- und Objektqualitäten Defizite aufweisen. Carstensen: „Allerdings zeigt sich, dass die Kaufpreisvorstellungen von Käufern und Verkäufern hier noch auseinanderliegen. Schnäppchenjäger müssen noch warten. Wer mit Büroimmobilien hohe Renditen erzielen möchte, muss sich mit einem gewissen Mut zum Risiko in kleinere Städte wagen. In D-Städten sind fünf Prozent und mehr immer noch erzielbar.“ (DFPA/TH1)
Quelle: Pressemitteilung Bulwiengesa
Die Bulwiengesa AG ist ein unabhängiges Marktforschungs- und Beratungsunternehmen in den Themenfeldern Immobilien sowie Standort- und Regionalanalyse. Es beschäftigt 80 Mitarbeiter an den Standorten Berlin, München, Hamburg und Frankfurt am Main.
