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Wohnungsmärkte: Niedrigstes Wachstum bei Miet- und Kaufpreisen seit 2009/2010

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Das Wachstum der Angebotsmieten hat sich nach Angaben von Jones Lang LaSalle (JLL) im zweiten Halbjahr 2017 in fünf der acht von JLL untersuchten Metropolen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart) beruhigt. Zu diesen Ergebnissen kommen die Residential City Profiles von JLL, die am 20. Februar veröffentlicht werden.

Nach einem Anstieg von sechs Prozent im Vorjahr betrage das gemittelte Plus auf Jahressicht knapp zwei Prozent. Die Spanne reiche dabei von einem Prozent in Hamburg bis 9,1 Prozent in Berlin. Seit der ersten Analyse im Jahr 2004 ergebe sich über alle Städte eine hinweg eine mittlere, jährliche Wachstumsrate von drei Prozent. Insgesamt hätten sich die Mieten seit dem Jahr 2004 um 50 Prozent erhöht.

Ebenfalls leicht abgeschwächt hat sich laut JLL das Wachstum angebotener Kaufpreise bei Eigentumswohnungen. Gemittelt sei auf Jahressicht ein Plus von fünf Prozent zu notieren.

Berlin mit höchstem Mietzuwachs, aber schwächer als im ersten Halbjahr 2017

Berlin bleibt laut JLL zwar bei den angebotenen Mietpreisen auf Jahressicht mit einem Plus von 9,1 Prozent die Stadt mit dem höchsten Preisschub (Veränderung zweites Halbjahr 2016 zu zweiten Halbjahr 2017), erfahre aber eine deutliche Abschwächung der Zuwachsrate. Die Angebotsmiete für Wohnungen liege im Mittel bei 11,10 Euro pro Quadratmeter und Monat. Seit 2004 hätten sich die Mieten in der Hauptstadt damit fast verdoppelt.

In Leipzig wuchsen die Mieten um 7,5 Prozent auf 6,85 Euro pro Quadratmeter und liegen damit 39,8 Prozent über den angebotenen Mieten in 2004. Deutlich niedriger bewegten sich die Mietpreiszuwächse laut JLL in den übrigen Städten.

Wachstumsrate in München halbiert

In München wurde eine Abschwächung der Wachstumsrate auf fünf Prozent verbucht (Vorjahresplus: zehn Prozent). Mit 18,45 Euro pro Quadratmeter bleibe die Isarstadt jedoch unangefochten die Stadt mit den höchsten Angebotsmieten. Seit 2004 legte das Niveau um 65,6 Prozent zu.

Allerdings sei im Vergleich der beiden Halbjahre 2017 ein leichter Rückgang der Mietpreise zu beobachten. Der Spitzenwert hatte laut JLL sechs Monate zuvor noch bei 18,70 Euro pro Quadratmeter gelegen.

„Diese Entwicklung im Mietmarkt geht allein auf das obere Segment zurück. Dort waren die Mieten stadtweit um drei Prozent gesunken. Die Mietpreise in der unteren Markthälfte verteuerten sich hingegen weiter. Das zeigt, dass auch in München die Knappheit am Mietwohnungsmarkt keinesfalls vorbei ist. Allerdings ist die Zahlungsbereitschaft im oberen Segment vorerst ausgereizt“, so Sebastian Grimm, Team Leader Residential Valuation Advisory JLL Frankfurt.

Einen Rückgang musste auch Köln hinnehmen: Lagen die Angebotsmieten im ersten Halbjahr 2017 noch bei 11,50 Euro pro Quadratmeter, so wurden in den zweiten sechs Monaten 11,20 Euro registriert.

In Frankfurt mit dem zweitteuersten Angebot an Mieten (14 Euro pro Quadratmeter) hat das Niveau laut JLL in der Vergangenheit kontinuierlich zugelegt, zuletzt mit einem Plus von 3,6 Prozent im zweiten Halbjahr 2017. Seit 2004 seien es 40,0 Prozent.

In Stuttgart war laut JLL im zweiten Halbjahr zwar ein weiterer Zuwachs der angebotenen Mieten von 4,7 Prozent auf 13,70 Euro pro Quadratmeter zu verzeichnen, der Anstieg lag aber unter dem der ersten sechs Monate (plus acht Prozent). Seit 2004 hätten die Mietpreise damit um 57 Prozent zugelegt.

Geringstes Mietwachstum in Hamburg

Das geringste Mietwachstum wurde in Hamburg verbucht. Das Niveau legte um ein Prozent auf 11,60 Euro pro Quadratmeter zu. „Hamburg weist schon seit 2013 im Vergleich zu den anderen untersuchten Städten geringere Wachstumsraten auf, Tendenz gleichbleibend. Es scheint, als wenn das umfangreiche und zielgerichtete Wohnungsbaubündnis der Stadt Früchte trägt“, sagt Roman Heidrich, Team Leader Residential Valuation Advisory JLL Berlin.

Nachdem im ersten Halbjahr insgesamt eine recht deutliche Erhöhung der Mieten zu beobachten war, stoppte diese Entwicklung laut JLL in den meisten Städten in der zweiten Jahreshälfte.

„Damit fällt das Mietpreiswachstum über alle Städte betrachtet zwar so schwach wie seit 2010 nicht mehr aus. Das inzwischen erreichte Mietniveau ist aber trotz steigender Neubautätigkeit teilweise so hoch, dass Wohnungssuchende mangels adäquaten Angebots verstärkt zu Ausweichbewegungen ins Umland veranlasst werden. Oder sie ziehen einen Einstieg ins Eigentum vor“, sagt Heidrich.

Und weiter: „Außer in Leipzig, das noch relativ am Anfang seines Mietpreiszyklus steht, ist in den Großstädten insgesamt in 2018 von einer eher moderateren Mietpreisentwicklung auszugehen, die mittelfristig aber deutlich oberhalb der Inflationsrate liegen dürfte.“

Wachstum der Immobilienpreise bremst sich ab

Auch bei der Entwicklung der Immobilienpreise bremste sich die Dynamik am Markt ab.

In Berlin, wo die Teuerung für Eigentumswohnungen laut JLL über einen langen Zeitraum am höchsten lag, wurde im zweiten Halbjahr ein Zuwachs von 9,2 Prozent notiert, nach einem Plus von 13 Prozent in den ersten sechs Monaten. Seit 2004 haben sich in der Hauptstadt die angebotenen Eigentumswohnungen um fast 136 Prozent auf 3.840 Euro pro Quadratmeter verteuert.

Hamburg verbuchte im zweiten Halbjahr gegenüber dem Vergleichszeitraum in 2016 einen Zuwachs um 5,2 Prozent auf 4.230 Euro pro Quadratmeter, ist damit nach der bayerischen Landeshauptstadt und Frankfurt drittteuerster Markt für Eigentumswohnungen.

Wohnungen in München am teuersten

Für eine Eigentumswohnung in München musste laut JLL im zweiten Halbjahr mit einem mittleren Angebotskaufpreis von 6.880 Euro pro Quadratmeter kalkuliert werden. Auf Jahressicht wurde eine Plus von 4,4 Prozent verzeichnet und damit weniger als in der Vergangenheit.

Den schwächsten Preisanstieg registrierte im zweiten Halbjahr 2017 Stuttgart (plus 0,5 Prozent). Mittlerweile stehen die Angebotspreise laut JLL bei durchschnittlich 4.070 Euro pro Quadratmeter, 2004 waren es 2.200 Euro.

Preisanstiege sind fundiert

“Die derzeitigen Preisentwicklungen auf dem Mietwohnungs- sowie dem Eigentumsmarkt sind nicht einfach eins zu eins vergleichbar”, sagt Grimm.

Die Märkte seien unterschiedlich groß, hätten unterschiedliche Produkte und eine oft unterschiedliche Klientel mit unterschiedlichen Anforderungen und Bedürfnissen.

“Höhere Steigerungsraten im Eigentumsmarkt haben nicht per se und automatisch Rückschläge in diesem Segment zur Folge oder sind an sich ungesund”, so Grimm. In weniger als der Hälfte der Fälle gehe es beim Kauf einer Wohnimmobilie nicht um eine anschließende Vermietung, sondern um eine Investition in eigene vier Wände. Die derzeitigen Preisanstiege im Eigentumswohnungsmarkt seien vielschichtig und auch begründbar.

Weiteres Preiswachstum zu erwarten

“Zu weiteren Steigerungen – nicht in jeder Stadt und nicht in allen Segmenten gleich, insgesamt vielleicht auch weniger stark, dürfte es im laufenden Jahr auch bei den Kaufpreisen kommen”, sagt Grimm. Solange die Zinsen niedrig bleiben, seien preisliche Übertreibungen in den untersuchten Städten unwahrscheinlich. ”

Ausnahmen wird es immer geben. Ein Auge auf Entwicklungen im Markt sollte ein Investor immer haben”, so Grimm abschließend.

 

Quelle: Cash Online

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